- Fő szabály: az épület és a telek értékesítése ÁFA-mentes. Kivétel (adóköteles): az új épület és az építési telek.
- A mentes ügyleteknél választható az adózás (opció), bejelentéssel — gyakran a levonás korrekciójának elkerülésére.
- Két ÁFA-alany közötti adóköteles ingatlanügyletnél fordított adózás jár (331. cikk); nem ÁFA-alanynak a szállító számláz ÁFÁ-t.
01 Az alapszabály: mentesség
A Cod fiscal 292. cikk (2) bekezdés f) pontja szerint az épületek és épületrészek, valamint a hozzájuk tartozó és bármilyen egyéb földterület értékesítése ÁFA-mentes. Ez a fő szabály — a legtöbb „használt" ingatlan adásvétele ÁFA nélkül történik.
02 Kivételek: új épület és építési telek
A mentesség alól kivétel (vagyis adóköteles): az új épület (és új épületrész), valamint az építési telek.
Egy épület akkor „új" ÁFA-szempontból, ha legkésőbb az első használatbavétel évét követő év december 31-éig értékesítik; ezután már „régi" (mentes). Ha az épületet jelentősen átalakítják (az érték több mint 50%-át kitevő munkálattal), ismét „újjá" válhat. Az építési telek minősítését az értékesítés időpontjában az urbanisztikai bizonyítvány (certificat de urbanism) alapján kell megállapítani — ha a telken építkezni lehet, építési teleknek számít.
03 Az adózás választása (opció)
A 292. cikk (3) bekezdése szerint a mentes ingatlanügyleteknél (régi épület, nem építési telek) az adóalany választhatja az adózást, egy bejelentés (notificare) benyújtásával az adóhatósághoz. Miért? Gyakran azért, hogy elkerülje a korábban levont ÁFA korrekcióját (lásd a 6. szakaszt), illetve hogy a vevő levonhassa az ÁFÁ-t.
04 Fordított adózás (331. cikk)
Ha az ingatlanügylet adóköteles (akár a törvény erejénél fogva — új épület, építési telek —, akár opció alapján), és mindkét fél ÁFA-alany, akkor a 331. cikk szerinti fordított adózás alkalmazandó: nem a szállító számol fel ÁFÁ-t, hanem a vevő számolja el (fizetendőként és — ha jogosult — levonhatóként is). Ez pénzforgalmi szempontból semleges. Ha a vevő nem ÁFA-alany (pl. magánszemély), akkor a szállító normál módon felszámolja az ÁFÁ-t.
05 Az ÁFA-kulcs ingatlannál
Az adóköteles ingatlanértékesítésre a 21%-os standard kulcs vonatkozik. Az új lakás magánszemélynek való értékesítésére átmenetileg 9% alkalmazható, szigorú feltételekkel, 2026. július 31-ig (a részleteket lásd az ÁFA átfogó útmutatóban).
06 A levonás korrekciója (ajustare)
Ha egy korábban levont ÁFÁ-val terhelt ingatlant mentesen értékesítesz (régi épület, nem építési telek), akkor a beszerzéskor / építéskor / korszerűsítéskor levont ÁFA egy részét vissza kell korrigálnod (ajustare). Az ingatlanoknál a korrekciós időszak 20 év. Épp ezt a korrekciót lehet elkerülni az adózás opcionális választásával (3. szakasz) — ezért gyakori, hogy az eladó az opciót választja.
07 Épület és telek együtt
Ha az épületet és a telket egyetlen kataszteri egységként (corp funciar unic) értékesítik, a telek az épület ÁFA-rendszerét követi (az értékelési jelentés szerinti értékarány alapján). Így ha a telek értéke nagyobb az épületénél, és a telek építési telek, az egész ügylet adóköteles lehet — még régi épület esetén is. Ha viszont külön kataszteri számuk van, mindkettő a saját rendszerét követi: a telek mindig adóköteles, ha építési telek, az épület pedig mentes lehet, ha régi.
08 Mikor lesz magánszemély ÁFA-alany?
Ha egy magánszemély egy naptári évben egynél több ingatlanügyletet végez (a személyes használatúak kivételével), elvileg adóalannyá válik. Ha azonban kizárólag mentes ügyleteket végez (régi épület, nem építési telek), nincs ÁFA-regisztrációs kötelezettsége. A továbbértékesítési céllal vásárolt ingatlan viszont gazdasági tevékenységnek minősül. Ez a kérdés gyakran egyedi mérlegelést igényel.
09 Példák — összefoglaló
| Ügylet | ÁFA-kezelés |
|---|---|
| Fejlesztő új lakást ad el magánszemélynek | Adóköteles (21%, vagy 9% átmeneti feltételekkel); a szállító felszámolja |
| Fejlesztő új irodát ad el egy ÁFA-alany cégnek | Adóköteles → fordított adózás (331.); a vevő számolja el |
| Régi lakás eladása két cég között | Fő szabály: mentes; opcióval adóköteles lehet (akkor fordított adózás) |
| Építési telek eladása ÁFA-alanyok között | Mindig adóköteles → fordított adózás |
| Régi épület mentes eladása, korábban levont ÁFÁ-val | Korrekciós (ajustare) kötelezettség — opcióval elkerülhető |
Utolsó frissítés: 2026. június 13. · jogi alap: Cod fiscal (Legea 227/2015), art. 292, 331; végrehajtási normák: HG 1/2016.
Tájékoztató jellegű útmutató, nem helyettesíti a könyvelői tanácsadást. Az ingatlan-ÁFA összetett — konkrét ügyletnél kérje könyvelő vagy adótanácsadó segítségét.