- Az adó a tranzakciós értékre vetített 3% (ha a tulajdonlás legfeljebb 3 év) vagy 1% (3 évnél hosszabb). 2023 óta nincs 450 000 lejes adómentes küszöb.
- Az adót a közjegyző számolja ki és szedi be az okirat hitelesítésekor; végleges adó, a magánszemélynek nincs külön bevallása.
- A harmadik fokig terjedő rokonok és házastársak közötti ajándékozás adómentes — de a rokonnak való eladás nem.
- Öröklés: ha a hagyatéki eljárás a halálától számított 2 éven belül lezárul, nincs adó; utána 1%.
- A jogi személyek és a vagyontárgyként nyilvántartott PFA-vagyon nem tartozik ide; a beszedett adó 50–50%-ban az állami és a helyi költségvetésé.
01 Mi minősül ingatlan-átruházásnak?
A román jogszabályok szerint ingatlan-átruházásnak minősül a tulajdonjog és annak részjogosítványai (pl. haszonélvezeti jog) élők közötti átruházása. Ide tartozik az adásvétel, az ajándékozás, a csere, az életjáradéki és a tartási szerződés, az adósságrendezés (dare în plată), a társasági tőkébe való apport és a bírósági ítélettel megvalósuló átruházás is.
02 Adómértékek 2026-ban
A 2026-ban érvényes kulcsok a tulajdonlás időtartamától függenek, és a tranzakciós értékre vonatkoznak. 2023 óta megszűnt a korábbi 450 000 lejes adómentes küszöb: az adó az első lejtől számít.
| Tulajdonlás időtartama | Adókulcs | Adóalap |
|---|---|---|
| 3 év vagy rövidebb (bezárólag) | 3% | A szerződésben feltüntetett tranzakciós érték |
| 3 évnél hosszabb | 1% | A szerződésben feltüntetett tranzakciós érték |
Ha az ingatlannak több tulajdonosa van (pl. házastársak), a kulcs mindegyikükre a saját hányadukra vonatkozik. A tulajdonlás idejét a megszerzés módja szerint kell számolni (adásvételi szerződés, átvételi jegyzőkönyv, bírósági ítélet, öröklés esetén a hagyatéki igazolás dátuma).
Egy lakás eladási ára a szerződésben 500 000 lej (kb. 100 000 euró), a tulajdonlás 2 év. Mivel ez 3 évnél rövidebb, az adó 3%: 500 000 × 3% = 15 000 lej. Ha ugyanezt a lakást 5 év után adnák el, az adó 1% lenne: 5 000 lej.
03 Adókalkulátor
Számold ki gyorsan a fizetendő adót. Válaszd ki az ügylet típusát, add meg az értéket — a kalkulátor a 2026-os kulcsokkal dolgozik.
Tájékoztató számítás. Az ajándékozás csak 3. fokig terjedő rokonok és házastársak között mentes (lásd a 06. szakaszt). A külterületi mezőgazdasági föld 8 éven belüli eladásának 80%-os pótadóját ez a kalkulátor nem számolja, és a közjegyzői díjakat sem tartalmazza.
04 Az adóalap és a piaci minimumérték
Az adó alapja a szerződésben feltüntetett tranzakciós érték. Ha azonban ez alacsonyabb, mint a közjegyzői kamara piaci tanulmányában szereplő minimumérték, akkor a minimumérték lesz az adóalap. A részjogosítványok átruházásánál a minimumérték egy hányadát kell figyelembe venni.
| Helyzet (ha a bevallott érték a minimum alatt van) | Adóalap |
|---|---|
| Teljes tulajdonjog átruházása | a piaci minimumérték 100%-a |
| Részjogosítvány (pl. haszonélvezet) átruházása | a piaci minimumérték 20%-a |
| Haszonélvezet nélküli tulajdon (nuda proprietas) átruházása | a piaci minimumérték 80%-a |
A közjegyzői kamaráknak törvényi kötelességük rendszeres szakértői felmérésekkel megállapítani a lakások és telkek minimális piaci értékét. Ez véd a tudatos alulárazás ellen: a szerződéses ár nem mehet a piaci minimum alá az adó szempontjából.
05 Adómentes esetek
A 111. cikk (2) bekezdése szerint bizonyos átruházások után nem kell adót fizetni:
| Adómentes eset | Megjegyzés |
|---|---|
| Ajándékozás harmadik fokig terjedő rokonok és házastársak között | A rokoni/házastársi minőséget anyakönyvi okmányokkal kell igazolni. |
| Tulajdonjog-helyreállítás speciális törvények alapján | Pl. földalapról (fond funciar) visszaszolgáltatott föld vagy építmény. |
| Egyszeri adósságrendezés (dare în plată) | A 77/2016. sz. törvény szerinti egyetlen ügylet. |
| Tényleges birtoklás bejegyzése | A 7/1996. sz. (kataszteri) törvény 13. és 41. cikke szerint. |
| Visszamenőleges hatályú szerződésbontás | Az átruházó aktus visszaható hatályú megszüntetése. |
| Elbirtoklás (uzucapiune) bírósági ítélettel | Ez nem minősül adóköteles átruházásnak. |
Egy édesanya a 150 000 euró piaci értékű lakását a fiának ajándékozza. Az egyenes ági rokonok (szülő–gyermek) közötti ajándékozás adómentes, így az átruházás után nem kell adót fizetni. Ha viszont a fiú később eladja a lakást, arra már a 3%/1%-os szabály vonatkozik.
06 A rokonsági fokok — kit érint a mentesség?
Az ajándékozási mentesség a harmadik fokig terjedő rokonokra és afinokra (sógorság), valamint a házastársakra vonatkozik. De pontosan hogyan számoljuk a „fokot"? A román Polgári törvénykönyv (Cod civil) szabálya egyszerű: minden generációs lépés egy fok.
Egyenes ági rokonság (felmenők és lemenők között): a fok a köztük lévő generációk száma. Oldalági rokonság (testvérek, nagybácsi stb.): a közös felmenőig felfelé, majd onnan lefelé számolva adjuk össze a lépéseket. Az afinitás (sógorság) a házastárs rokonaival áll fenn, ugyanazokban a fokokban (pl. após/anyós = 1. fokú afin, sógor/sógornő = 2. fokú).
| Fok | Egyenes ág | Oldalág | Ajándék mentes? |
|---|---|---|---|
| 1. fok | szülő – gyermek | — | igen ✓ |
| 2. fok | nagyszülő – unoka | testvérek | igen ✓ |
| 3. fok | dédszülő – dédunoka | nagybácsi/nagynéni – unokaöcs/unokahúg | igen ✓ |
| 4. fok | ükszülő – ükunoka | unokatestvérek | nem ✗ |
A táblázatból látszik, hogy az unokatestvér 4. fokú rokon, ezért a neki adott ajándék már adóköteles. A házastárs nem „rokon" a jogi értelemben, de a törvény külön nevesíti: a házastársak közötti ajándékozás mindig mentes.
07 Az adó kiszámítása és a közjegyző szerepe
Az adót főszabály szerint a közjegyző számítja ki, szedi be és utalja az állami költségvetésbe az adásvételi szerződés hitelesítésekor vagy az örökösödési eljárás lezárásakor. Ez forrásadó, végleges jelleggel: a magánszemélynek nem kell külön adóbevallást benyújtania erről a jövedelemről.
Ha az átruházás nem közjegyzői vagy bírósági eljárással történik, a magánszemélynek az átruházástól számított 10 napon belül kell bevallania a jövedelmet az illetékes adóhatóságnál. Végrehajtási eljárás esetén az adót az adóhatóság számítja ki adókivetési határozattal, amelyet a közléstől számított 60 napon belül kell teljesíteni.
08 Öröklés: a 2 éves szabály
Az örökléssel megszerzett ingatlanokra speciális szabály vonatkozik. Ha a hagyatéki eljárás (succesiune) az örökhagyó halálától számított 2 éven belül lezárul, nem kell adót fizetni. Ha 2 éven túl zárul le, az örökösök a hagyaték értékére 1% adót fizetnek.
Az örökösöknek 1 év áll rendelkezésükre a halál időpontjától, hogy elfogadják vagy visszautasítsák az örökséget; nyilatkozat hiányában visszautasítottnak tekintik. Az örökölt ingatlan tulajdonlási idejét (a későbbi eladásnál a 3%/1% miatt) a hagyatéki igazolás vagy az osztályos egyezség dátumától kell számolni.
Az örökölt ingatlan értéke 300 000 lej. Az örökhagyó 2023. február 1-jén hunyt el, a hagyatéki eljárás 2025. március 10-én zárult le. Mivel több mint 2 év telt el, az adó 1%: 300 000 × 1% = 3 000 lej. Ha a hagyatékot 2 éven belül lezárták volna, az adó 0 lej lenne.
09 Speciális esetek
Néhány gyakori, de a fő szabálytól eltérő helyzet:
| Eset | Szabály |
|---|---|
| Ingatlancsere | Minden cserélő fél adófizető, és az adó minden átruházott ingatlan értéke után külön számítandó. |
| Ingatlan és ingóság cseréje | Az adó csak az ingatlan értéke után jár, és azt az fizeti, aki az ingatlant átruházza. |
| Összevont / megosztott telkek | A megszerzés dátuma a legnagyobb területű telek megszerzésének napja (egyenlő terület esetén az utoljára szerzett telek napja). |
| Külterületi (extravilán) mezőgazdasági föld | Ha a vásárlástól számított 8 éven belül adják el, a rendes adón felül 80%-os pótadó jár az eladási és a vételár közötti pozitív különbségre. |
| PFA vagyontárgya (patrimoniu de afectațiune) | Az üzleti vagyonból eladott ingatlan nem a 111. cikk alá esik (vállalkozási jövedelem); érdemes a közjegyzőt tájékoztatni a PFA-státuszról. |
| Jogi személyek (SRL, ingatlanfejlesztő) | Nem fizetik a 111. cikk szerinti adót — helyette társasági nyereségadót. |
| Külföldiek | A román állampolgárokkal azonos módon adóznak; a román állampolgársággal nem rendelkezőknek adóazonosítót (NIF) kell kérniük az ANAF-tól. |
Egy külterületi szántót 80 000 lejért vásároltak, és 4 év után (vagyis 8 éven belül) 120 000 lejért adnak el. A rendes átruházási adó 3% a 120 000 lejre (3 600 lej). Ezen felül a 80%-os pótadó a pozitív különbségre (120 000 − 80 000 = 40 000 lej) jár: 40 000 × 80% = 32 000 lej. A pótadó csak 8 éven belüli eladásnál merül fel.
10 Az adó elosztása és egyéb tudnivalók
A közjegyző által beszedett adó megoszlik: 50% az állami költségvetésbe, 50% annak a közigazgatási egységnek a költségvetésébe, ahol az ingatlan található. A közjegyző az ügyletekről a 208-as adatszolgáltató nyomtatványon (D208) jelent az ANAF felé — ez a notárius kötelessége, nem a magánszemélyé.
Érdemes elválasztani ettől a helyi építményadót (ez egy másik, vagyoni adó). Az építményeknek a közjegyzői piaci tanulmány szerinti, piaci értéken való adóztatását 2027-re halasztották; 2026-ban a helyi adónál még a korábbi (adóköteles) érték marad érvényben. Ez nem érinti az itt tárgyalt átruházási adót.
11 Gyakorlati példák — összefoglaló
Néhány tipikus eset egy táblázatban (a kerekített értékek szemléltető jellegűek):
| Eset | Érték / időtartam | Kulcs | Adó |
|---|---|---|---|
| Lakáseladás 2 év után | 500 000 lej / 2 év | 3% | 15 000 |
| Telekeladás 5 év után | 200 000 lej / 5 év | 1% | 2 000 |
| Ingatlan ajándékozása gyermeknek | egyenes ági rokon | mentes | 0 |
| Öröklés (2 éven túl lezárt hagyaték) | 300 000 lej | 1% | 3 000 |
A tulajdonlás idejének pontos meghatározása kulcskérdés: néhány hónap is eldöntheti, hogy 3% vagy 1% jár-e. Összevonás, megosztás, csere vagy öröklés esetén a megszerzés dátumát a végrehajtási normák részletes szabályai szerint kell megállapítani — bonyolultabb esetben érdemes közjegyzővel vagy könyvelővel egyeztetni.
Utolsó frissítés: 2026. június 13. · az információk a hatályos jogszabályok (Cod fiscal — Legea 227/2015, 111. cikk; OG 16/2022 és Legea 370/2022; végrehajtási normák: HG 1/2016, 33. pont; D208: OMFP/MJ 1022/2562/2016 és OPANAF 253/2024) szerint ellenőrizve.
Ez az útmutató tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a személyre szabott szakmai tanácsadást. A tulajdonlási idő, a piaci minimumérték és a speciális esetek (csere, összevonás, külterületi föld pótadója) egyedi mérlegelést igényelnek — konkrét ügyletnél kérje közjegyző vagy könyvelő segítségét.